|
特約とは？
[ 37] 貸室契約の原状回復特約の解釈(くらしの判例集)_国民生活センター
[引用サイト] http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200301.html
現在の位置 ： トップページ > 困った時のヒント > くらしの判例集 > 貸室契約の原状回復特約の解釈
本件は、貸室の賃貸借契約条項中の「契約時の原状に復旧」という文言について、契約終了時の一般的な原状回復義務を規定したものであり、通常の使用による減価を賃借人が負担することを定めたものではないとした事例である。（大阪高等裁判所平成１２年８月２２日判決 破棄差し戻し・後和解 判例タイムズ１０６７号２０９ページ）
Ｘは、平成８年３月１８日、Ｙから本件物件を一ヵ月当たり１２万５０００円で賃借する賃貸借契約を締結するとともに、敷金を３７万５０００円とする旨を合意した。
この契約書の２１条には「Ｘは、本件契約が終了したときはＸの費用をもって本件物件を当初契約時の原状に復旧させ、Ｙに明け渡さなければならない」との規定があった。
また、Ｘは、本件契約を仲介したＡから覚書を受領し、これに署名・押印したが、この覚書には「本物件の解約明け渡し時に、Ｘは、契約書第２１条１項により、本件物件を当初の契約時の状態に復旧させるため、クロス・建具・畳・フロア等の張り替え費用および、設備器具の修理代金を実費にて清算されることになります」との文言が記載されていた。
さらに、Ｘは、Ａから、本件賃貸借契約および本件合意に関する事項の説明等を記載した書面が入ったビニール袋を受領したが、この中には、本件賃貸物件を明け渡した後に必要となる修理費用等に関し、本件賃貸物件のような２ＬＤＫの物件では、通常、３０万円から６０万円程度を要する旨を説明した「確認覚書事項」と題する書面が入っていた。
本件賃貸借契約は平成１０年７月３０日に期間が満了し、Ｘは本件賃貸物件を明け渡し、Ｙに対し、本件敷金契約に基づく返還請求として、内金２４万４６００円およびこれに対する遅延損害金の支払いを求めた。
これに対して、Ｙは、本件賃貸物件には畳やクロス等に汚損があり、これを原状に復旧させるため、合計４８万２２６５円の費用を支出したから、これをもって相殺すると抗弁し、反訴として、Ｘに対し修理費用残額等１１万６５６５円および遅延損害金の支払いを請求した。
一審と原審は、通常の使用による損耗汚染をもＸが負担する特約があったとして、原状回復の費用はすべてＸの負担になると判断したので、Ｘが上告した。
１．建物の賃貸借において、特約がない場合には、賃借人は賃貸物の返還に際し、その負担で、賃借物を賃貸借契約当時（正確には賃借に際し、引き渡しを受けた当時）の原状に戻す義務がある。
すなわち、(1)賃借人が付加した造作は、賃借人が取り除かなければならないし、(2)賃借人は、通常の使用の限度を超える方法により賃貸物の価値を減耗させたとき（例えば、畳をナイフで切った場合）は、その復旧の費用を負担する必要がある。
しかし、(3)賃借期間中に年月が過ぎたために、強度が劣化し、日焼けが生じた場合の減価分は、賃借人が負担すべきものではないし、(4)賃貸借契約で予定している通常の利用により賃借物の価値が低下した場合（例えば賃貸建物に付けられていた冷暖房機が使用により価値が低くなったときや、住宅の畳が居住によりすり切れたとき）の減価分は、賃貸借の本来の対価というべきものであって、その減価を賃借人に負担させることはできない。
２．右は、特約のない場合の原則であるから、右１の原則を排除し、通常の利用による減価も賃借人が負担すべきとする特約が本件であったかが問題である。
本件契約書２１条１項の文言は、「契約時の原状に復旧させ」というものであるから、契約終了時の賃借人の一般的な現状回復義務（つまり、右１の内容のもの）を規定したものとしか読むことはできない。右契約条項には、賃借人が通常の使用による減価も負担する旨は規定していないから、そのような条項と考えることはできない。
本件覚書は、右契約書の２１条を引用しているから、右契約条項を超える定めをしたとはいえない。その後段部分は、賃借人が費用を負担すべき場合（例えば、賃借人が畳をナイフで切った場合）の清算方法を定めたものに過ぎず、右契約条項を超えて通常の使用による減価まで賃借人が負担すると定めたとは解されない。
また、本件確認覚書事項は賃借人によって同意されたものではないから、それだけで特約があったとすることはできない。
賃貸人としては、通常の使用による減耗も賃借人の負担で修復したいのであれば、契約条項で明確にそのように定めて、賃借人の承諾を得て契約すべきものである。原判決認定のような条項では、Ｙ主張のような特約があったとすることはできない。
本件は、建物賃貸借契約において、畳やクロスの汚れその他の原状回復の費用はすべて賃借人の負担となるという特約があったかどうかが争われた事例である。
これまでの判決には、「入居後の大小修繕は賃借人がする」との条項は、賃借人が賃借家屋を賃借当時と同一状態で維持する義務があるとの趣旨ではないとするもの（参考判例(1)）、「小修理は賃借人の負担において行う。賃借人は、故意過失を問わず、本件建物に毀損・滅失・汚染その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し賠償義務を負う」との条項は、通常の使用による損耗・汚染の損害を賃借人が賠償または負担することを定めたものではないとするもの（参考判例(2)）があるが、他方、賃借人がふすまの張り替え、畳表の取り換え、クロスの張り替え、ハウスクリーニングの費用を負担する特約が結ばれた場合に、この特約条項は公序良俗に反するものとは認められないし、特約の文言解釈上、自然損耗分を含まない趣旨であると解釈するのも困難であり、当事者双方において本件特約条項を限定的に理解して契約を締結したという事情も認められないから、この特約条項は文言どおりの拘束力を持つとしたものもある（参考判例(3)）。
賃借人は賃貸目的物について善管注意をもって保管する義務を負い、これに違反すれば損害賠償責任を負うが、自然損耗は目的物に必然的に伴うものであり、賃借人の負担とする理由はなく、賃借人がこれを負担する特約に拘束される意思があるとみることはできないのが普通である。
賃貸物件が天災・火災・地変その他の災害により通常の用に供することができなくなったときは敷金の返還はされないとする建物賃貸借上の特約は、賃借人に不利なもので、賃借人が承認するようなことは経験則上一般には考えられない例文であるとした判決があるが（参考判例(4)）、このような解釈を通して特約の効力を否定するべきであろう。
本判決は「賃貸人としては、通常の使用による減耗も賃借人の負担で修復したいのであれば、契約条項で明確にそのように定めて、賃借人の承諾を得て契約すべきものである。原判決認定のような条項では、Ｙ主張のような特約があったとすることはできない」としているが、このような特約があったとした上で（この点は、原判決と同様）、その特約は無効とする判断もあり得たと思われる。
なお、消費者契約法施行後の事件であれば、本件のような賃借人に一方的に不利な特約は消費者契約法１０条により無効となる可能性がある（賃貸人は、反復・継続して賃貸借を行っているから、事業者とみてよい）。
（４）大阪地方裁判所平成７年２月２７日判決 判例時報１５４２号１０４ページ（敷引特約の効力を否定した事例）
|
[ 38] 敷金・原状回復、特約のある場合＠賃貸攻略『部屋探し達人』☆公序良俗違反、宅建主任者、消費者契約法
[引用サイト] http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/t_05.html
特約の無効と判例の傾向ネットをいろいろ見てみると、こんな話がよく出てくる「借主に不利な特約は無効」、「公序良俗に反するから無効」。つまり、これらは特約の存在そのものが不当であるということを示している。しかし、現に、一定の特約は有効として判例も多数存在し、国土交通省のガイドラインに於いても、特約に関しては「一応有効」という記載がある。これらに関してはコメントしておこう。
基本的に個人の当事者同士で結ぶ契約というのは自由に条件を設定できる。しかし、法律では強行規定というものがあり、例外的に、契約内容が公序良俗に反する場合、例えば交換殺人とか、家賃遅れたら１，０００，０００億万円払えなどと言う特約は、たとえお互いが同意の上で行った契約であっても無効だ。
これを逆手にとって、「原状回復費用を入居期間にかかわらず借主負担にする特約」は「公序良俗に反するから無効だ」という人がいるが、今のところ特約が民法上の「公序良俗違反」で無効とされたケースは特殊なケースを除いては存在しない。公序良俗に反するとは先の通り明らかにおかしな（？）条文を言うのであり、修繕費を借主負担とする契約を「公序良俗に反する」とまではいえないというのが一応の考え。
ただし、公庫物件では「公庫設立の趣旨に反する」として公序良俗違反という判決が定着しつつある他、消費者契約法をはじめとする状況の変化であながち否定はできない。
「民法では借主に不利な特約は無効です」こう言って特約の無効を主張するひともいるが、これは拡大化解釈の可能性がある。
確かに「借主に不利な条項は無効」という言葉はあるが、乱暴にいうと、不利というのは、借主の賃借権（居住する権利）を害する可能性があることが多い。「借主が費用を払う＝不利」ではない。たとえば、更新できない、更新料１０ヶ月分などという場合は、賃借権を脅かすことになるから「借主に不利」となり無効となる可能性がある。
これを問題にして特約の効力が争われたこともあるにはあるが、誰が説明してもわかるような特約の内容であれば、宅建主任者が説明しないからと言って原則特約の効力とは無関係だ。あくまで本人の意思や借主貸主の契約内容が重視される。仲介業者が宅建業法違反となるが、それと契約とは別の問題である。
デザイナーズマンション賃貸/マンスリーマンション・ウィークリーマンション/ペット賃貸/ルームシェア/公団・公営賃貸/分譲賃貸/学生マンション
|
[ 39] 特約とは 生命保険の特約の種類
[引用サイト] http://www.enetnavi.com/seiho/tokuyaku.html
「特約」とは主契約にオプション的に付加することで、保障内容をより充実させようという目的の部分。特約のみでの契約はできず、また複数の特約を主契約に付加することができます。特約は、主契約より更に数多く多種多様なものが存在し、この特約部分を主契約に付加することで、あらゆる人のニーズに対応する生命保険が組めることとなります。
終身保険、定期保険、養老保険で主契約部分の死亡保障、特約に入院特約、ガン特約などを付けるという保険の組み方をします。
保険期間は一定で、その間に死亡すると死亡保険金が受け取れる特約。終身保険にこの定期保険特約を付ける、定期保険特約付終身保険はメジャーな生命保険です。
死亡したあと、契約時に定めた満期まで年金が受け取れる特約。死亡した時期によって年金を受け取れる回数が変わります。
保険期間内に死亡すると保険金が受け取れ、生存時にも一定期間ごとに保険期間の途中で、給付金が受け取れる定期保険特約。
ガン、急性心筋梗塞、脳卒中の三大疾病を対象とした特約で、三大疾病により、定められた条件の状態になった時、生前に死亡保険金と同額の三大疾病保険金が受け取れる特約。保険金を受け取った時点で、特約は消滅します。死亡したときは、死亡保険金が受け取れます。
一定期間内での家族（配偶者・子供）の死亡時、または高度障害になった時、死亡・高度障害保険金が受取れる特約。
病気で入院した時に、入院給付金が受け取れる特約。また、病気や不慮の事故で所定の手術をしたときに、手術給付金が受け取れます。（※手術の保障は、手術特約という別の特約で扱う生命保険会社もあるので、要注意。）
ガン、脳血管疾患、心疾患、糖尿病、高血圧性疾患の5大成人病で入院した時、入院給付金が受け取れる特約。
ガンで入院した時に入院給付金が受け取れる特約。手術給付金や、診断給付金、死亡保険金が受け取れるものもあります。
女性特有の病気（子宮、乳房の病気や甲状腺障害など）で入院した時に、入院給付金が受け取れる特約。
病気や不慮の事故で長期入院をした時、入院給付金が受け取れる特約。（※長期の入院日数は、125日以上、180日以上などと定められていますが、生命保険会社によって異なります。
入院給付金の支払対象となる入院をした退院後、その入院の直接の原因となった病気やケガの治療を目的に通院した場合に、通院給付金が受け取れる特約。（※退院後だけでなく、入院前の通院も保障するタイプの特約を扱う生命保険会社もあります。）
不慮の事故または特定感染症での死亡時に、主契約の死亡保険金に上乗せして災害死亡保険金が受け取れる特約。
不慮の事故または特定感染症での死亡時に、主契約の死亡保険金に上乗せして災害死亡保険金が受け取れる特約。また、不慮の事故で所定の障害状態になったときは、障害の程度に応じて障害給付金が受け取れます。（※特定感染症で高度障害状態になったときは、給付されない。）
被保険者の余命が６か月以内と診断された場合に、支払請求があれば死亡保険金が生前に前払いされる特約です。保険料の必要がない特約です。リビング・ニーズ特約により受け取った保険金の所得税は非課税になります。
特約は生命保険会社により、まだまだたくさんあり生命保険は多種多様化しています。これら特約に全部契約するのは絶対無理です。優先順位を決めて、保険料支払負担が可能な範囲で、特約を付ければいいと思います。ほとんどのかたに必要と思われる特約は、入院特約でしょう。また年配の方で、ガンや成人病が怖ければ、ガン特約や成人病特約、三大疾病特約など。
|
戻る
|